Sveriges tröga bomarknad och höga flyttskatter – en flaskig myt?

Berättelsen är bekant för de flesta: den svenska bostadsmarknaden är trög, flyttskatterna skyhöga, och resultatet är ett samhälle där folk sitter fast i bostäder de egentligen vuxit ur. Men hur väl håller den bilden egentligen när man ställer den mot faktiska siffror och internationella jämförelser?

Är det sant att svensk bostadsmarknad är extra trög?

Här skiljer sig bilden beroende på vilket mått man tittar på. Enligt data från OECD ligger Sverige faktiskt relativt högt när det gäller andelen hushåll som flyttat inom en tvåårsperiod – enligt vissa jämförelser på tredje plats bland OECD-länderna. Det talar emot bilden av ett land där ingen någonsin flyttar. Samtidigt pekar flera svenska studier på att just flyttskatterna fungerar som en broms i specifika delar av marknaden, särskilt bland äldre som säljer större bostäder för att flytta till något mindre.

“Frågan är inte om flyttskatter påverkar rörligheten, utan hur mycket – och för vem”, är en rimlig sammanfattning av var forskningen faktiskt landar.

Hur höga är de svenska flyttskatterna jämfört med andra länder?

Här är bilden desto tydligare. Flera undersökningar, bland annat från Mäklarsamfundet, har visat att Sverige har några av de högsta flyttskatterna i Europa och att Sverige är ett av få EU-länder där reavinstskatt tas ut fullt ut även på permanentbostäder. Många andra europeiska länder har på senare år gått åt motsatt håll – sänkt eller helt avskaffat sina motsvarande skatter för att öka rörligheten på bostadsmarknaden.

Några saker som är väl belagda i debatten:

• Sverige har jämförelsevis höga skatter kopplade till bostadsförsäljning
• Andra europeiska länder har generellt rört sig mot lägre flyttskatter under 2000-talet
• Enligt vissa internationella jämförelser av faktisk flyttfrekvens är svenskar inte ovanligt orörliga

Vad är då myten – att marknaden är trög, eller att den inte är det?

Det beror på vem man frågar. Kritiker av dagens system menar att det är själva potentialen för rörlighet som hämmas – utan flyttskatter skulle ännu fler byta bostad oftare, särskilt i takt med förändrade familjeförhållanden eller nya jobb. Andra ekonomer, som skrivit om “myten om den orörliga bostadsmarknaden”, pekar istället på att svensk rörlighet redan i dag är fullt jämförbar internationellt, och att debatten om en “låst” marknad överdriver problemets faktiska omfattning.

Spelar det någon roll för vanliga bostadsägare?

Ja, oavsett vilken sida av debatten man landar i. Höga flyttskatter påverkar reella beslut: unga som tackar nej till nya jobb för att flytten skulle kosta för mycket i skatt, äldre som blir kvar i för stora hus eftersom nettot efter skatt på en försäljning inte räcker till en mindre bostad. Att marknaden totalt sett rör sig i nivå med andra länder förändrar inte att enskilda hushåll upplever skatten som ett konkret hinder.

Vad föreslås för att lösa problemet?

Flera förslag har cirkulerat i den svenska bostadsdebatten under lång tid: möjlighet till obegränsat uppskov med reavinstskatten, sänkt uppskovsränta eller en successiv nedtrappning av skatten ju längre man bott i sitt boende. Gemensamt för förslagen är tanken att minska den akuta skattesmällen vid flytt, utan att för den skull avskaffa skatten helt. Kritiker av att sänka flyttskatterna varnar samtidigt för att en sådan reform riskerar att gynna redan välbeställda bostadsägare mest, eftersom det främst är den som redan äger en värdefull bostad som har någon vinst att skjuta upp skatten på.

Sanningen om Sveriges bostadsmarknad ligger sannolikt någonstans mellan de två extrempositionerna: varken den fullständigt låsta marknad som ofta målas upp, eller en marknad utan problem alls. Flyttskatterna är reella och jämförelsevis höga – men att dra slutsatsen att hela marknaden därför står still är, baserat på internationell statistik, en förenkling som inte håller hela vägen.